취득한 부동산을 팔았을때 생긴 소득에 대해서 세금을 징수하는게 양도세죠.
3억에 구매한 부동산을 4억에 팔았으면 4억-3억 = 1억 양도소득액을 1억으로 보고 1억을 기준으로 세금을 계산하는거죠.
그런데 상속받은 부동산을 4억에 팔았다면, 양도세를 어떻게 계산해야할까요 4억 - ?억 = ? .
양도세 비과세에 적용되지 아니할 경우, 상속시점의 부동산 가치를 기준가액으로 설정하며, 이 기준은 크게 두가지 입니다.
첫번째, 상속세 신고 기준
상속세를 신고할때 기준가액으로 취득가액이 잡힙니다.
두번째, 공시지가 또는, 매매사례가액이 기준
(기타의 이유로)상속세 신고를 하지 않았을 경우입니다.
문제는 두번째 경우에 간혹 생길 수 있습니다
상속시점의 실거래가는 3억정도인데 공시지가2억을 기준으로 계산하면, 양도소득이 1억이 불어나서 세금이 크게 늘어납니다.
4억(판매가) - 3억(상속받은 시점의 실제시세) = 1억(양도소득)
4억(판매가) - 2억(상속받은 시점의 공시지가) = 2억(양도소득)
세무서에서는 보통 취득가액을 설정할때 상속세신고가 되어있지 않으면, 공시지가를 기준으로 잡기 때문에, 양도세 미신고자에게 이렇게 고지되는 경우가 있다고 합니다.
이런 경우 '매매사례가'로 신고해주는게 절세겠죠
'매매사례가'는 실제 매매가 이뤄진 사례의 가격, 즉 해당 부동산과 비슷하고 비교가능한 가까운 부동산의 해당시점 실거래가가 얼마냐. 이걸 기준으로 삼는겁니다.
매매사례가는 아래 링크의 국토부 홈페이지에서 하실수 있으며, 2006년 이후의 자료만 검색가능합니다.
https://rt.molit.go.kr/pre.html
상속받은 시점 기준 전후6개월간의 매매자료가 참고될수 있으며, 가장 가까운 시일의 매매사례가로 신고하시면 됩니다. 예를 들어 2010년 12월 31일 상속받으신 A아파트 2동 501호의 매매사례가액은 2010년 6월30일부터 2011년 6월 30일까지 매매 거래된 같은 동, 같은 평형 아파트의 거래가 참고가 될수 있으며, 상속일인 2010년 12월31일과 가장 가까운 시일내에 거래된 매매가액을 취득가액으로 신고하시면 됩니다.
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